', NULL, NULL),
- ('5', 'BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT', '5', 'Auf der Liegenschaft EZ ###EINLAGEZAHL###, GB ###GRUNDBUCH### wurde durch den Baubescheid Zl. ###BAUBESCHEID### der Gemeinde ###BESCHEIDGEMEINDE### der Neubau einer Wohnanlage bewilligt. Der vorzitierte Baubewilligungsbescheid ist in Rechtskraft erwachsen. ________
Das gegenständliche "Haus 7" bildet den 4.Bauabschnitt der Wohnhausanlage "Südtiroler Siedlung" in Zams.
Aus städtebaulicher Sicht wird die typische, hauptsächlich aus Einzelhäusern bestehende Bebauungsstruktur des Ortsteils aufgenommen. Die Wohngebäude sind als Vier- bzw. Fünfspänner mit eingeschobener Erschließungs- und Balkonstruktur konzipiert. Die Wohnbereiche sind in je zwei kompakten Kuben untergebracht. Die an der Südwestseite eingeschobene und vorgelagerte Balkonstruktur besteht aus einer Metallrahmenkonstruktion mit eingelegten Bodenelementen aus Holz.
Die ersten drei Baustufen beinhalten je zwei Baukörper mit zwölf bzw. fünfzehn Wohneinheiten. Die zugehörige Tiefgarage wird über eine einspurige Rampe im Norden erschlossen.
Die vierte Baustufe ("Haus 7") beinhaltet 15 Wohneinheiten und liegt im Südwesten der Gesamtanlage, wobei sich auch die Fahrradräume, Müllraum, Spielplatz und unterirdische Stellplätze im Bereich der ersten drei Baustufen befinden.
Freiparkplätze befinden sich nordwestlich des Haus 7 und bilden einen Teil der Allgemeinfläche.', NULL, NULL),
- ('6', '§ 6 Teil 1', '6', '
Es wird bestätigt, dass die Wohnanlage (Gst-Nr. ###GSTNR### In EZ ###EINLAGEZAHL###) folgende Einheiten umfasst, an welchen Wohnungseigentum begründet wird: Grundlage ist die Einreichplanung mit dem Baubescheid Zl. ###BAUBESCHEID### sowie die Werkplanung.
XX Wohnungen (mit vorangestelltem "W") samt Zubehör. XX Kfz-Stellplätze in der Tiefgarage (mit vorangestelltem "P")
Weitere XX Stellplätze in der Tiefgarage sowie XX freie Stellplätze verbleiben laut Widmung zur allgemeinen Benützung.
', NULL, NULL),
- ('7', '§ 6 Teil 2', '7', 'Weiters wird bescheinigt, dass sich auf der Liegenschaft keine Wohnungen befinden, an denen nicht Wohnungseigentum begründet werden kann. Die im folgenden aufgelisteten Teile der Liegenschaft dienen der allgemeinen Benützung oder haben eine Zweckbestimmung, die einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. Die Widmung als allgemein nutzbare Fläche erfolgte durch den Auftraggeber/Eigentümer.', NULL, NULL),
- ('8', 'ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE', '8', '
Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. (Auszug §2 (1))
Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an denen Wohnungseigentum begründet wurde. (Auszug §2 (2))
Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine - etwa durch Bodenmarkierung - deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist. (Auszug §2 (2))
Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. (Auszug §2 (3))
Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. (Auszug §2 (4))
Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben. (Auszug §2 (8))
Der Mindestanteil ist jener Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, der zum Erwerb von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist. Er entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Objekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft. (Auszug §2 (9))
Der Nutzwert ist in einer ganzen Zahl auszudrücken, wobei Teilbeträge unter 0,5 abgerundet und ab 0,5 aufgerundet werden. Er ist aus der Nutzfläche und aus Zuschlägen oder Abstrichen für Umstände zu berechnen, die nach der Verkehrsauffassung den Wert des Wohnungseigentumsobjekts erhöhen oder vermindern, wie etwa dessen Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stockwerks oder dessen Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen und Zubehörobjekten (Auszug §8 (1))
Zuschläge für die Ausstattung mit Zubehörobjekten sowie mit offenen Balkonen und Terrassen sind in einer ganzen Zahl auszudrücken; der Zuschlag ist jedoch mindestens mit der Zahl Eins anzusetzen. (Auszug §8 (2))
Die Wohnungsobjekte erhalten den Buchstaben "W" der Nummer vorangestellt. Die Kfz-Stellplätze erhalten den Buchstaben "P" der Nummer vorangestellt. Bei den Zubehörobjekten sind die Keller mit einem vorangestellten "K" gekennzeichnet, die Gärten mit einem "G".
Es wird vorgeschlagen, die Nutzwerte wie folgt zu bestimmen:
Die Wohnung W07 ist eine Dreizimmerwohnung, liegt im ersten Obergeschoß und ihre Haupträume sind nach Westen orientiert. Diese Wohnung erhält den Regelnutzwert von 1,00.
Folgende Kriterien werden für die Nutzwertberechnung berücksichtigt:
Erdgeschoßlage:
Die Lage im Erdgeschoß führt zu einer Beeinträchtigung durch Einsehbarkeit von den direkt angrenzenden Allgemeinflächen (Zugänge, Wege). Weiters erfolgen Beeinträchtigungen durch den Geländeverlauf, wenn im Nahbereich der Einheit eine nach oben führenden Böschung die Aussicht beeinträchtigt und auch durch das auf dem Bauplatz befindliche Zweitgebäude.
Die Einheit W01 wird durch den direkt im Osten vorbeiführenden Zugangsbereich beeinträchtigt und um -2,5% abgewertet.
Die Einheit W02 wird durch die südlich bzw. südöstlich liegende Böschung sowie durch den Fußweg beeinträchtigt und um -5,0% abgewertet.
Die Einheit W03 orientiert sich mit dem Hauptraum direkt auf das nebenan errichtete Haus B, was an dieser Stelle drei oberirdische Geschoße aufweist. Diese Einheit wird daher um -5,0% abgewertet.
Die Wohnung W11 wird durch den direkt im Osten vorbeiführenden Zugangsbereich beeinträchtigt und um -2,5% abgewertet.
Die Wohneinheit W12 wird durch die südliche Böschung und im Osten durch den Zugangsweg beeinträchtigt und somit um -5,0% abgewertet.
Die Einheit W13 wird durch die im Süden und Westen angelegte Böschung beeinträchtigt und daher um -5,0% abgewertet.
Lage im letzten Geschoß:
Die Wohnungen im letzten Geschoß (Durch den Geländeverlauf betrifft das beim Haus A das 2. Obergeschoß und beim Haus B das 3.) werden aufgrund der günstigeren Aussichts- und Besonnungsmöglichkeit um 2,5% aufgewertet.
Außer die Wohnung W20: Hier ist durch die gute dreiseitige Orientierung nach Süden, Osten und Westen ein Zuschlag von insgesamt 5,0% gerechtfertigt.
KFZ-Abstellplätze: Die Stellplätze in der Tiefgarage werden mit 55% des Regelnutzwertes bewertet. Jene in der Tiefgarage, welche eine Übergröße aufweisen mit 50%.
Die Balkon- und Terrassenflächen werden mit 25% des Regelnutzwertes in Ansatz gebracht.
Hinweis: Einige Wohnungen werden insgesamt um 2,5% auf- bzw. abgewertet. Unter dem Punkt 3.30 Nutzwertberechnung wird dies für die einzelnen Wohnungen nachvollziehbar dargestellt. Hier wird der Faktor auf zwei Stellen gerundet angeschrieben, jedoch richtigerweise mit 97,5% bzw. 102,5% berechnet.
Bemerkung: Nach Rücksprache mit dem Auftraggeber (Freigabe am 29.09.2014) wurden folgende Flächen wie im aktuellen Außenanlagenplan (Eingang 25.09.2014, vom Architekten) dargestellt in Ansatz gebracht: Die Terrasse W02 wurde nach Westen hin verschoben. Der Garten G02 wurde aufgrund des Fußweges verändert. Die Gärten der Wohnungen W12 und W13 werden in ihrem Flächenausmaß so wie in den Verkaufsunterlagen dargestellt in Ansatz gebracht.
', NULL, NULL),
- ('10', 'ZUBEHÖR', '10', '
Die Gartenflächen werden mit 5% ihres Flächenausmaßes in Ansatz gebracht.
Die Kellerabteile (Lattenverschlag) werden mit 15% ihrer Fläche berechnet.
', NULL, NULL),
- ('11', 'DECKBLATT', '11', '
P ###GUTACHTEN_P_NR### WEG 2002 EZ ###EINLAGEZAHL### des GB ###GRUNDBUCH###
.', NULL, NULL);
+ ('1', 'ZWECK UND GEGENSTAND DES GUTACHTENS', 'Ermittlung der Nutzwerte und Mindestanteile der Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft EZ ###EINLAGEZAHL###, GB ###GRUNDBUCH###, zum Zwecke der Begründung von Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 in der geltenden Fassung.
Ermittlung der Nutzwerte und Mindestanteile der Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft EZ ###EINLAGEZAHL###, GB ###GRUNDBUCH###, zum Zwecke eines abweichenden Verteilungsschlüssels gemäß §16 Absatz 3 des WGG1979. Dieses Gutachten ist nicht als Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum heranzuziehen.', NULL, NULL),
+ ('2', 'ORTSBESICHTIGUNG', 'Am ###ORTSBESICHTIGUNG###', NULL, NULL),
+ ('3', 'UNTERLAGEN', 'Grundbuchsauszug: EZ ###EINLAGEZAHL### Baubescheid Zl.: ###BAUBESCHEID### Planunterlagen: ###PLANUNTERLAGEN### Auflistung Widmung Abstellplätze (als Anhang zum email vom XX.XX.XXXX, von nht)', NULL, NULL),
+ ('4', 'GRUNDBUCHSTAND', '
', NULL, NULL),
+ ('5', 'BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT', 'Auf der Liegenschaft EZ ###EINLAGEZAHL###, GB ###GRUNDBUCH### wurde durch den Baubescheid Zl. ###BAUBESCHEID### der Gemeinde ###BESCHEIDGEMEINDE### der Neubau einer Wohnanlage bewilligt. Der vorzitierte Baubewilligungsbescheid ist in Rechtskraft erwachsen. ________
Das gegenständliche "Haus 7" bildet den 4.Bauabschnitt der Wohnhausanlage "Südtiroler Siedlung" in Zams.
Aus städtebaulicher Sicht wird die typische, hauptsächlich aus Einzelhäusern bestehende Bebauungsstruktur des Ortsteils aufgenommen. Die Wohngebäude sind als Vier- bzw. Fünfspänner mit eingeschobener Erschließungs- und Balkonstruktur konzipiert. Die Wohnbereiche sind in je zwei kompakten Kuben untergebracht. Die an der Südwestseite eingeschobene und vorgelagerte Balkonstruktur besteht aus einer Metallrahmenkonstruktion mit eingelegten Bodenelementen aus Holz.
Die ersten drei Baustufen beinhalten je zwei Baukörper mit zwölf bzw. fünfzehn Wohneinheiten. Die zugehörige Tiefgarage wird über eine einspurige Rampe im Norden erschlossen.
Die vierte Baustufe ("Haus 7") beinhaltet 15 Wohneinheiten und liegt im Südwesten der Gesamtanlage, wobei sich auch die Fahrradräume, Müllraum, Spielplatz und unterirdische Stellplätze im Bereich der ersten drei Baustufen befinden.
Freiparkplätze befinden sich nordwestlich des Haus 7 und bilden einen Teil der Allgemeinfläche.', NULL, NULL),
+ ('6', '§ 6 Teil 1', '
Es wird bestätigt, dass die Wohnanlage (Gst-Nr. ###GSTNR### In EZ ###EINLAGEZAHL###) folgende Einheiten umfasst, an welchen Wohnungseigentum begründet wird: Grundlage ist die Einreichplanung mit dem Baubescheid Zl. ###BAUBESCHEID### sowie die Werkplanung.
XX Wohnungen (mit vorangestelltem "W") samt Zubehör. XX Kfz-Stellplätze in der Tiefgarage (mit vorangestelltem "P")
Weitere XX Stellplätze in der Tiefgarage sowie XX freie Stellplätze verbleiben laut Widmung zur allgemeinen Benützung.
', NULL, NULL),
+ ('7', '§ 6 Teil 2', 'Weiters wird bescheinigt, dass sich auf der Liegenschaft keine Wohnungen befinden, an denen nicht Wohnungseigentum begründet werden kann. Die im folgenden aufgelisteten Teile der Liegenschaft dienen der allgemeinen Benützung oder haben eine Zweckbestimmung, die einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. Die Widmung als allgemein nutzbare Fläche erfolgte durch den Auftraggeber/Eigentümer.', NULL, NULL),
+ ('8', 'ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE', '
Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. (Auszug §2 (1))
Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an denen Wohnungseigentum begründet wurde. (Auszug §2 (2))
Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine - etwa durch Bodenmarkierung - deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist. (Auszug §2 (2))
Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. (Auszug §2 (3))
Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. (Auszug §2 (4))
Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben. (Auszug §2 (8))
Der Mindestanteil ist jener Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, der zum Erwerb von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist. Er entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Objekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft. (Auszug §2 (9))
Der Nutzwert ist in einer ganzen Zahl auszudrücken, wobei Teilbeträge unter 0,5 abgerundet und ab 0,5 aufgerundet werden. Er ist aus der Nutzfläche und aus Zuschlägen oder Abstrichen für Umstände zu berechnen, die nach der Verkehrsauffassung den Wert des Wohnungseigentumsobjekts erhöhen oder vermindern, wie etwa dessen Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stockwerks oder dessen Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen und Zubehörobjekten (Auszug §8 (1))
Zuschläge für die Ausstattung mit Zubehörobjekten sowie mit offenen Balkonen und Terrassen sind in einer ganzen Zahl auszudrücken; der Zuschlag ist jedoch mindestens mit der Zahl Eins anzusetzen. (Auszug §8 (2))
Die Wohnungsobjekte erhalten den Buchstaben "W" der Nummer vorangestellt. Die Kfz-Stellplätze erhalten den Buchstaben "P" der Nummer vorangestellt. Bei den Zubehörobjekten sind die Keller mit einem vorangestellten "K" gekennzeichnet, die Gärten mit einem "G".
Es wird vorgeschlagen, die Nutzwerte wie folgt zu bestimmen:
Die Wohnung W07 ist eine Dreizimmerwohnung, liegt im ersten Obergeschoß und ihre Haupträume sind nach Westen orientiert. Diese Wohnung erhält den Regelnutzwert von 1,00.
Folgende Kriterien werden für die Nutzwertberechnung berücksichtigt:
Erdgeschoßlage:
Die Lage im Erdgeschoß führt zu einer Beeinträchtigung durch Einsehbarkeit von den direkt angrenzenden Allgemeinflächen (Zugänge, Wege). Weiters erfolgen Beeinträchtigungen durch den Geländeverlauf, wenn im Nahbereich der Einheit eine nach oben führenden Böschung die Aussicht beeinträchtigt und auch durch das auf dem Bauplatz befindliche Zweitgebäude.
Die Einheit W01 wird durch den direkt im Osten vorbeiführenden Zugangsbereich beeinträchtigt und um -2,5% abgewertet.
Die Einheit W02 wird durch die südlich bzw. südöstlich liegende Böschung sowie durch den Fußweg beeinträchtigt und um -5,0% abgewertet.
Die Einheit W03 orientiert sich mit dem Hauptraum direkt auf das nebenan errichtete Haus B, was an dieser Stelle drei oberirdische Geschoße aufweist. Diese Einheit wird daher um -5,0% abgewertet.
Die Wohnung W11 wird durch den direkt im Osten vorbeiführenden Zugangsbereich beeinträchtigt und um -2,5% abgewertet.
Die Wohneinheit W12 wird durch die südliche Böschung und im Osten durch den Zugangsweg beeinträchtigt und somit um -5,0% abgewertet.
Die Einheit W13 wird durch die im Süden und Westen angelegte Böschung beeinträchtigt und daher um -5,0% abgewertet.
Lage im letzten Geschoß:
Die Wohnungen im letzten Geschoß (Durch den Geländeverlauf betrifft das beim Haus A das 2. Obergeschoß und beim Haus B das 3.) werden aufgrund der günstigeren Aussichts- und Besonnungsmöglichkeit um 2,5% aufgewertet.
Außer die Wohnung W20: Hier ist durch die gute dreiseitige Orientierung nach Süden, Osten und Westen ein Zuschlag von insgesamt 5,0% gerechtfertigt.
KFZ-Abstellplätze: Die Stellplätze in der Tiefgarage werden mit 55% des Regelnutzwertes bewertet. Jene in der Tiefgarage, welche eine Übergröße aufweisen mit 50%.
Die Balkon- und Terrassenflächen werden mit 25% des Regelnutzwertes in Ansatz gebracht.
Hinweis: Einige Wohnungen werden insgesamt um 2,5% auf- bzw. abgewertet. Unter dem Punkt 3.30 Nutzwertberechnung wird dies für die einzelnen Wohnungen nachvollziehbar dargestellt. Hier wird der Faktor auf zwei Stellen gerundet angeschrieben, jedoch richtigerweise mit 97,5% bzw. 102,5% berechnet.
Bemerkung: Nach Rücksprache mit dem Auftraggeber (Freigabe am 29.09.2014) wurden folgende Flächen wie im aktuellen Außenanlagenplan (Eingang 25.09.2014, vom Architekten) dargestellt in Ansatz gebracht: Die Terrasse W02 wurde nach Westen hin verschoben. Der Garten G02 wurde aufgrund des Fußweges verändert. Die Gärten der Wohnungen W12 und W13 werden in ihrem Flächenausmaß so wie in den Verkaufsunterlagen dargestellt in Ansatz gebracht.
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+ ('10', 'ZUBEHÖR', '
Die Gartenflächen werden mit 5% ihres Flächenausmaßes in Ansatz gebracht.
Die Kellerabteile (Lattenverschlag) werden mit 15% ihrer Fläche berechnet.
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+ ('11', 'DECKBLATT', '
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